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不動産とは？

民法上の不動産定義は以下のとおりです。

土地及びその定着物をいう（民法86条1項）。不動産以外の物は、全て動産である（同条2項）。

不動産は、その移動が容易でなく、かつ、財産として高価であるため、動産とは別個の規制に服する（民法177条など）

。 日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる（民法370条）。このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている（民法177条）。

登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。但し、自動車等で牽引する移動式の建物は、不動産ではなく、動産（どうさん）に含まれる。

ふすまや障子、畳並びに未登記の立木などは動産であり、建物とは別個の財産である。しかし、これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約がない限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受ける。

不動産登記

不動産登記は、戦前においては、不動産の権利関係のみを公示するものであり、不動産の物理的現況を明らかにするものとしては、税務署に、課税台帳としての土地台帳及び家屋台帳が備えられていた（土地台帳法、家屋台帳法）。しかし、戦後、台帳事務は登記事務と密接な関係があることから、台帳が登記所に移管された（昭和25年7月31日法律第227号）。

その後しばらく、登記所において、不動産の権利関係を公示する登記制度と、不動産の現状を明らかにする台帳制度が併存することとなったが、登記簿は申請主義が基本であるのに対し、台帳は登記官の職権によって登録することができたから、両者の間に不一致が生じるなどの問題が生じた。

そこで、1960年、台帳を廃止して、台帳の現に効力を有する事項を登記簿の表題部に移記する一元化を行うこととなり（昭和35年3月31日法律第14号「不動産登記法の一部を改正する等の法律」）、一元化作業は、1971年3月31日、全国のすべての登記所について完了した。この結果、登記は「表示の登記」と「権利の登記」の両方を含むこととなった。

なお、移記の終わった台帳は当分の間保存することとされ、現在登記所に保存されている旧土地台帳は、登記簿に記載されている以前の所有者や分筆の経緯を知るための資料となる。なお、建物の台帳は廃棄された。

登記簿（とうきぼ）とは、不動産に関する権利関係及び物理的現況を記載するために設けられた、登記所が保管する帳簿をいう。

登記簿は、当初、大福帳式の帳簿であったが、1951年の旧不動産登記法施行細則[1]の改正（昭和26年法務府令）によって、1960年ころまでの間に、登記用紙の加除が自由なバインダー式の帳簿となった。1個の不動産について登記事項を記載した書面を登記用紙といい、これを一定数編綴した帳簿を登記簿といったが、1個の不動産についての登記用紙そのものを登記簿ということもあった。

このような紙製の帳簿による処理をブック・システムという。

2008年現在、日本全国の一般的な土地、建物の登記簿はコンピューターに移行が完了し、ブック・システムの登記簿は閉鎖された。なお、従来通り登記所にて証明書は発行される。

登記事務の大量・複雑化に対応するため、1988年、登記事務のコンピュータ・システム化を行うこととする法改正が行われ（昭和63年6月11日法律第81号「不動産登記法及び商業登記法の一部を改正する法律」）、移行作業が完了した登記所について順次法務大臣が指定を行い、指定された登記所においてコンピュータ・システムによる登記事務を行うこととなった（旧不動産登記法151条ノ2、新不動産登記法附則3条）。2008年現在、日本全国の登記所がコンピュータ化され、移行が適さない登記簿を除き移行作業は完了し、大部分の登記所でオンライン申請ができるようになっている。

コンピュータ・システムにおいては、登記は磁気ディスクに電磁的データで記録することとされている。この電磁的データを登記記録といい、記録媒体である磁気ディスクを登記簿ということとされている（2条5号、9号）。

登記簿（登記記録）は、表題部と権利部に分かれ（12条）、権利部は、所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれる（不動産登記規則4条4項）。

不動産の登記には、表示に関する登記と権利に関する登記とがあり（2条3号、4号）、表示に関する登記は登記簿の表題部に、権利に関する登記は登記簿の権利部に記録される（同条7号、8号）。

表示に関する登記は、不動産の物理的現況を明らかにすることを目的としており、権利に関する登記の前提ともいえる。 27条から58条までに主要な規定があり、その他の法令・通達が実務における運用の補強・潤滑化のために規定・発令されている。

登記事項としては、登記年月日等のほか（27条）、土地の場合は「土地の所在」「地番」「地目」「地積」に関して登記がなされ（34条）、建物の場合には「建物の所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」などが登記されている（44条）。

表示に関する登記には、次のようなものがある。

表題登記

当該不動産について、表題部に最初にされる登記をいう（2条20号）。建物を新築した場合、登記が存在しないので、所有権保存登記の前提として建物表題登記の申請がされることになる（47条）。埋立て等によって新たに土地が生じた場合にも土地表題登記がされる（36条）。

変更登記

登記事項に変更があった場合にされる登記をいう（2条15号）。土地の地目・地積に変更があったとき、建物の種類・構造・床面積等に変更があったときは、変更登記がされる（37条、51条）。

更正登記

登記事項に「錯誤又は遺漏」があった場合に、当該登記事項を訂正する登記をいう（2条16号）。変更登記が、登記事項が事後的に変動した場合に行われるのに対し、登記事項が当初から誤っていた場合に行われる点で異なる。 土地の地目・地積等が誤っていたとき、建物の種類・構造・床面積等が誤っていたときは、更正登記がされる（38条、53条）。

滅失登記

土地又は建物が滅失したときにされる登記をいう（42条、57条）。

分筆登記、合筆登記

土地を分筆・合筆するために行われる登記である（39条）。土地の分筆・合筆は所有者の意思に基づいて行われるものであるから、原則として登記官が職権によって登記することはできない。 建物分割登記、建物区分登記、建物合併登記（54条1項1号ないし3号） 附属の建物として登記されている建物を新たな登記記録に記録することを建物分割という。 建物区分は、一棟の建物の内部に数個の区分建物としての要件を満たす建物があるときに、それぞれを区分建物の登記記録に記録する登記をいう。一般には、賃貸用のマンションを、分譲用のマンションに登記したいときに行う。 建物合併とは、主たる建物とその附属の建物の関係にある建物を１登記記録に記録することをいう。 これらは、所有者の意思によって登記される。

建物合体登記（49条）

権利に関する登記

権利に関する登記は、不動産についての権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記である（2条4号、3条）。 権利に関する登記は第三者対抗要件である（民法177条）。不動産についての権利の優先関係が問題となるときは、登記の有無、先後が基準となる。一般に登記といえば、権利に関する登記のことをいうことが多い。

59条から118条に主要な規定があり、各種法令・通達が実務のため規定・発令されている。

登記事項には、登記の目的、受付年月日・受付番号、登記原因及びその日付、権利者の住所・氏名等がある（59条）。

所有権に関する登記

権利に関する登記のうち、所有権に関する登記は、権利部の甲区に記録される（不動産登記規則4条4項）。所有権に関する登記には、次のようなものがある。

所有権保存登記

新築などで、初めて甲区に記録される場合に、所有権保存登記がされる。所有権保存登記の申請をすることができる者は、表題部の所有者等に限定されている（74条）。 登記の目的に「所有権保存」と記録され、所有者の住所・氏名が記録される。登記原因及びその日付は登記されない（76条1項）。

所有権移転登記

所有権保存登記又は前の所有権移転登記の名義人から所有権の移転を受ける場合にされる。 登記の目的には「所有権移転」と、登記原因及びその日付には「平成○年○月○日売買（又は贈与、相続等）」と記録され、権利者として新しい所有者の住所・氏名が記録される。

処分の制限の登記

差押え、仮差押え及び処分禁止の登記が具体例である。これらの登記はすべて嘱託でされ、申請をすることはできない（民事執行法48条1項、民事保全法47条3項・53条3項、16条1項）。 登記されている所有権の登記事項に変更等があったときは、次のような登記がされる。

変更登記

既存の登記の権利の内容が変更されたとき（共有物分割禁止の定めなど）や、登記名義人の表示が変更されたとき（改姓、住所移転、行政区画の変更等）には、変更登記がされる（2条15号）。

更正登記

登記事項に誤りがあった場合には、更正登記がされる（2条16号、67条）。

抹消登記

既存の登記の権利が最初から存在しなかったか、事後的に消滅した場合には、抹消登記がされる（68条、69条）。

回復登記

誤って抹消登記をした場合に、もとの順位で復活させる登記である（72条）。なお、不動産登記法附則3条1項の指定を受けていない登記所（コンピューター化未移行庁）において旧登記簿が火災等により滅失したため登記がない状態になった場合、旧不動産登記法19条・23条及び69条ないし75条に規定される滅失回復登記がされる（不動産登記規則附則6条1項）。

所有権以外の権利に関する登記

権利に関する登記のうち、所有権以外の権利に関する登記は、権利部の乙区に記録される（不動産登記規則4条4項）。所有権以外の権利で登記されるのは、用益物権（地上権、永小作権、地役権）、担保物権（先取特権、質権、抵当権）、賃借権、採石権である（3条）。

抵当権設定登記

甲区の所有者が抵当権を設定したときにされる。 登記の目的には「抵当権設定」、登記原因及びその日付には「平成○年○月○日金銭消費貸借同日設定」などと記録され、抵当権者の住所・氏名のほか、債権額、債務者の住所・氏名等が記録される（83条、88条）。

抵当権移転登記

抵当権者が抵当権を譲渡したときにされる。既に存在する抵当権設定登記に対する付記登記として登記される（4条2項）。

地上権設定登記

甲区の所有者が地上権を設定したときにされる。地上権者の住所・氏名のほか、地上権設定の目的、地代、支払時期、存続期間等が登記される（78条）。

賃借権設定登記

甲区の所有者が賃借権を設定したときにされる。賃借権者（賃借人）の住所・氏名のほか、賃料、支払時期、存続期間等が登記される（81条）。賃借権は債権であるが、登記したときは対抗力を持つ（民法第605条）。 これらの権利の変更、消滅等が生じたときは、所有権に関する登記と同様、変更登記、更正登記、抹消登記、回復登記がされる。

登記手続

登記は、当事者の申請又は官庁・公署の嘱託に基づいて、登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行う（11条、16条1項）。 極めて専門性が高く各専門家（表示に関する登記は土地家屋調査士が、権利に関する登記は司法書士）に依頼し登記手続きを行うのが一般的である。

表示に関する登記は、登記名義人からの単独申請による。 権利に関する登記は、登記権利者と登記義務者が共同して申請するのが原則である（共同申請の原則、60条）。

登記権利者と登記義務者

登記権利者とは、権利に関する登記をすることにより、登記上直接に利益を受ける者をいい、間接に利益を受ける者を除く（2条12号）。登記義務者とは、権利に関する登記をすることにより、登記上直接に不利益を受ける登記名義人をいい、間接に不利益を受ける登記名義人を除く（2条13号）。

売買による所有権移転登記の場合、買主が登記権利者、売主（現所有権登記名義人）が登記義務者となる。抵当権設定登記の場合、抵当権者が登記権利者、抵当権設定者（不動産の所有権登記名義人など）が登記義務者となる（ただし、登記申請情報には「抵当権者」「設定者」と記載するのが実務の慣行である）。 注意しなければならないのは、登記手続上（不動産登記法上）の登記権利者・登記義務者と、実体法上の登記権利者・登記義務者とは異なることがあるということである。たとえば、AからBに対する仮装の売買で登記をしようとする場合は、実体法上はBはAに対する登記請求権がなく、A・Bは登記義務者・登記権利者ではないが、登記手続上は、Aを登記義務者、Bを登記権利者として扱う。すなわち、登記手続上、登記権利者・登記義務者に当たるかは、実質で判断するのではなく、形式的に判断することとなる。

直接と間接

例えば、1番抵当権の債権額を減額する抵当権変更登記のときの2番抵当権者は、間接には利益を受けても直接に利益を受ける者ではない。直接に利益を受けるのは、あくまで1番抵当権の設定者である。また、1番抵当権の債権額を増額する抵当権変更登記のときの2番抵当権者は、間接には不利益を受けても直接には不利益を受ける者ではない。直接に不利益を受けるのは、あくまで1番抵当権の設定者である。ただし、当該2番抵当権者は登記上の利害関係人となり、1番抵当権の債権額を増額する変更登記を付記登記でするには2番抵当権者の承諾証明情報が必要となる（66条、不動産登記令別表25項添付情報ロ）。この承諾情報を提供しないと、当該変更登記は主登記で実行され、2番抵当権者に債権額増額を対抗できなくなってしまう（4条2項参照）。

申請情報と添付情報

登記を申請するためには、登記所に登記申請情報と添付情報（以下に挙げたのは主なもの）を提供する必要がある。

登記申請情報（18条、不動産登記令3条）

新不動産登記法においては、登記申請情報をオンラインで登記所に送信することによって申請をすることができるようになった（18条1号）。これは法務大臣がオンライン庁として指定した登記所についてのみ可能である（附則6条1項）。2008年7月14日、すべての登記所が指定された[2]。なお、従来どおり、書面（登記申請書）を提出して申請することも可能である（18条2号）。

登記識別情報ないし登記済証

共同して権利に関する登記を申請する場合や、合筆登記等を申請する場合には、現在の登記名義人の登記識別情報を提供しなければならない（22条、不動産登記令8条）。この登記識別情報とは、登記名義人が前に登記を受けたときに登記所から通知される暗証番号である（2条14号、21条）。しかし、オンライン庁の指定を受けた登記所であっても、従前の登記済証（いわゆる権利証）が無効になったわけではなく、登記済証が存在するときはその登記済証を提出することとなる（附則7条）。 なお、訂正前は分筆登記も必要とありましたが不要です。

登記識別情報も、登記済証も、申請者が登記名義人本人であることを証明する本人確認手段といえる。

登記原因証明情報

権利に関する登記を申請する場合には、登記原因証明情報（登記原因証書）を提供しなければならない（61条）。 売買、贈与、抵当権設定等の契約書がこれに当たるが、契約を口頭で締結したなどの場合、別途登記原因証明情報（法務局、登記申請書の様式、別紙3参照）を作成し提供してもよい。また、確定判決によって登記するときは、判決正本が登記原因証書に当たる（不動産登記令7条1項5号ロ(1)）。 住所、氏名の変更登記では、住民票、戸籍謄本等が登記原因証明情報となります。

電子証明書ないし印鑑証明書

オンライン申請の場合は、登記申請情報及び添付情報には電子署名を行い、電子証明書を送信する必要がある（不動産登記令12条、14条）。

書面による申請の場合は、法務省令で定める場合（不動産登記規則47条ないし49条）を除き、本人による申請の場合には登記申請書に、代理人による申請の場合には委任状に、実印で押印した上、3か月以内の印鑑証明書を添付しなければならない（同令16条、18条）。

登録免許税

登記の申請に当たっては、登録免許税を納付しなければならない。　

額の算出

課税標準額

不動産の価額・債権金額・極度金額などを課税標準とする場合、その金額が1,000円に満たないときは1,000円とし（登録免許税法15条）、1,000円未満の端数があるときは切り捨てる（国税通則法118条1項）。

登録免許税

実際の申請で、税率を調査するには、必ず登録免許税法と租税特別措置法を参照しなければならない。

課税標準額に税率（登録免許税法別表1参照）を乗じて計算した金額が1,000円に満たないときは1,000円とし（登録免許税法19条）、100円未満の端数があるときは切り捨てる（国税通則法119条1項）。

不動産の価格

登記の時における価額である（登録免許税法10条前段）。契約締結時や相続開始時などではない。この価額は地方税法341条9号に掲げる固定資産課税台帳に登録された当該不動産の価格である（登録免許税法附則7条）。売買代金などではない。この価格は以下のように分類される。

登記申請日が1月1日から3月31日までの場合、前年の12月31日の価格（登録免許税法施行令附則3項1号）。

登記申請日が4月1日から12月31日までの場合、その年の1月1日の価格（同令附則3項2号）。

固定資産課税台帳に登録された価格のない不動産の場合、当該不動産に近接類似する不動産の価格を基礎として登記機関が認定した価額（同令附則3項本文）。

持分の場合

不動産の所有権又は所有権以外の権利の一部である持分を課税標準とする場合、不動産の価額や債権金額などに当該持分の割合を乗じて計算した金額である（登録免許税法10条2項・3項）。

書面申請の場合の納付方法

まず国に納付し、当該納付に係る領収証書を申請書にはり付けて提出する現金納付による方法（登録免許税法21条）が原則であるが、政令で定める場合（登録免許税法施行令29条）など一定の場合には収入印紙を申請書にはり付けて提出する方法も認められている（同法22条）。書面申請ではほとんど全部収入印紙を貼付しています。

電子申請の場合の納付方法

書面申請の場合の納付方法のほか、財務省令（登録免許税法施行規則23条1項）で定める方法により納付することができる（登録免許税法24条の2第1項）。具体的には、歳入金電子納付システム[3]を利用する方法である。

納税者

登記を受ける者に納税義務がある（登録免許税法3条前段）。登記を受ける者が数名あるときは、連帯して納税する義務を負う（同法3条後段）。

非課税及び減税

国など、非課税となる法人及びその要件が定められている（登録免許税法4条及び同別表2・3並びに登録免許税法施行規則2条ないし10条など）。また、一定の要件の基に非課税となる登記の種類が定められている（同法5条・同令2条・同規則1条など）。これらの免除措置を受けた場合、登録免許税額に代えて免除の根拠となる法令条項を申請情報の内容としなければならない（不動産登記規則189条2項）。

居住用家屋の所有権保存登記など、様々な場面で減税措置が採られている。その具体的場面及び要件については、登録免許税法のほか租税特別措置法・租税特別措置法施行令・租税特別措置法施行規則などに規定がある。これらの軽減措置を受けた場合、登録免許税額と共に軽減の根拠となる法令条項を申請情報の内容としなければならない（不動産登記規則189条3項）。

未納付

登録免許税の全部又は一部を納付しなければ、申請却下事由に該当する（25条12号）。登記機関が登録免許税の納付期限後に未納付の事実を知った場合、遅滞なく当該登記を受けた者の登録免許税の納付地（登録免許税法8条2項）の所轄税務署長にその旨及び財務省令で定める事項（登録免許税法施行規則26条）を通知しなければならない（登録免許税法28条、不動産登記準則127条1項・同別記91号様式）。通知を受けた税務署長は、当該通知に係る登録免許税の未納分を当該通知に係る登記を受けた者から徴収する（登録免許税法29条1項）。また、税務署長は未納の事実を知った場合、通知を受けていなくても徴収することができる（同法29条2項）。

不動産取得税

課税実務上、民法上の権利取得の概念に準じて原始取得と承継取得に大別される。

公水面の埋め立てによる土地の取得

家屋の新増築

土地・家屋の購入・被贈与・交換

などを指す。 但し、例外として以下のような非課税規定がある

非課税団体。国・地方公共団体などによる不動産の取得は課税の対象外である

形式的取得の非課税。相続・遺贈・会社分割・共有物分割などによる不動産の取得は、形式的な取得として課税の対象とはならない

用途による非課税。公共用道路・保安林・墓地・公共用運河・水道用地・用悪水路・ため池・堤とう・井溝の用に供するために取得した土地は、課税の対象とならない

区画整理による換地の取得は、非課税である そのほか、政策的な理由による非課税規定がある

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参考文献：フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

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